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编辑/2021-08-12/ 分类:仁杰超远/阅读:
上个月,位于广东佛山的一宗总价约51亿元的地块被万科收入囊中。两天后,竞拍失利者中海和保利却联合向佛山市自然资源局南海分局告状,称万科跳价夺地不讲武德、不合理。 尽管最后官方称中海和保利的诉求不合理,不予支持,但三家行业巨头为了抢夺一块地而开 ...

上个月,位于广东佛山的一宗总价约51亿元的地块被万科收入囊中。两天后,竞拍失利者中海和保利却联合向佛山市自然资源局南海分局告状,称万科跳价夺地不讲武德、不合理。
   

尽管最后官方称中海和保利的诉求不合理,不予支持,但三家行业巨头为了抢夺一块地而开撕的事情却惊呆了吃瓜群众。

有消息人士称,佛山这宗地块由保利做前期整理,最后却被万科摘了桃子。保利自然心里相当不爽。

同样是为了一块地,这样事发生在杭州,却有了大反转的戏剧色彩。

1

今年5月,杭州本土老牌房企宋都股份竞得了杭州5宗地块,总价45.84亿元。其中,8号地块由宋都全资子公司杭州绍辉竞得。但仅仅过了不到两个月,宋都却决定退地,代价是损失5000万元的土地竞拍保证金。

随即,宋都这一行为引发了上交所的监管工作函,要求宋都就此落实核实和自查工作。

8月11日,宋都发布公告,就这一问题进行了详细的回应。

宋都说,5月7日,自己以17.83亿元的价格竞得8号地块是基于公司充分论证、审慎决策的结果。

在竞得8号地块后,宋都随即与祥生达成合作意向,双方通过微信语音通话沟通初步确定了土地开发的基本合作模式,即双方各占50%股权,当晚祥生工作人员到宋都公司现场洽谈合作事宜。

5月12日,双方明确祥生方已向其董事长汇报,合作协议无需修改并已传到祥生集团公司签字盖章。但第二天,祥生方突然电话通知宋都方,表示不再参与本次合作。

这件事让宋都大为光火,并委托律师向祥生方寄送律师函,要求祥生承担缔约过失责任,并积极妥善处理赔偿事宜。

对于这份公告,祥生反应也极为迅速。于8月11日火速发布公告,称宋都竞得8号地块后,祥生并未与宋都签订任何协议和文件。8号地块是宋都方单独竞得,后决定放弃导致5000万元保证金被没收。

祥生在公告中说,宋都发布公告后,祥生的名誉受到影响,将保留向宋都就蒙受的任何损害保留启动法律程序的权利。

尽管祥生在公告中措辞强硬,但并未回应是否曾就与宋都方进行过沟通合作一事。

甚至,祥生董事长陈国祥还公开对媒体表示:“两家之间没什么纠纷,是宋都自己无理取闹。

跟上个月在佛山发生的行业三巨头因为抢地而告状一事相比,宋都杭州退地一事让人大跌眼镜,好容易抢到手的地,高兴还来不及,怎么就突然成了烫手的山芋?

资料显示,该宗土地楼面价20962元每平方米,溢价率29.86%,自持21%,容积率2.5。

然而,这件事的蹊跷之处在于,按照宋都的逻辑,拿到8号地块之前,明知道这笔账算不过来,为何还要在土拍市场上勇猛夺地?而且是在拿地后就“随即”与祥生达成合作协议?双方到底有没有在拿地前就曾经进行过私下勾兑?到底是勾兑好以后被祥生放了鸽子还是纯属自己投资失误?

从明面上看,这一问题很可能无解。但从业内潜规则来看,或许双方的故事有另一个版本,只是,这个版本双方不便拿到桌面上来说明。所以,这件事,吃瓜群众可能永远无法了解到全部的真相。

2

瓜还没完,在8月11日的公告中,宋都还披露了5月8日拿到的12号地块问题。

宋都称,5月8日,宋都方竞得杭州天目医药港地块即12号地块土地使用权之后,宝龙主动接洽希望双方合作开发,双方签订了备忘录,约定各自占股50%,如任一方违约,则应支付守约方2000万元违约金。

然而,宝龙地产于5月19日明确表示了放弃合作,宋都很快便毫不客气地给宝龙方寄送了律师函,但宝龙拒绝签收与协商。

宋都称,7月26日,宋都方正式起诉宝龙,要求宝龙支付违约金2000万元。当地法院已受理该案件。

对于竞得的12号地块,宋都目前并未决定放弃,只是在公告中表示,由于祥生和宝龙的单方面突然违约,导致自身在短时间内无法达成其他商业机会,并给短期资金安排带来巨大压力。因此,最后才决定放弃竞得的8号地块土地使用权。

换句话说,宋都的态度十分明确:由于自己被祥生和宝龙放了鸽子,所以导致了上述问题。因此,以后公司在未来寻求合作伙伴时,将寻求商业诚信度高的公司,提高项目合作违约门槛。

对于这一说法,尽管自己已被宋都起诉,但宝龙也不甘示弱,回应说,宋都的确与宝龙签订了合作备忘录。但后期(5月17日之后)在正式沟通合同条款过程中,由于双方合作条件发生改变,导致最后未能达成一致。

宝龙说,该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现,实际细节需以合同签订为准。另外,此前意向合作的是临政储出【2021】12号地块,该地块已于一个月前动工开发。宋都退出的杭政储出【2021】8号地块与浙江宝龙并无任何关系。

把宝龙的话翻译一下,“上交所问你的是8号地块的事,你捎带着说我们12号地块的事干吗?

宋都自然是有苦难言,不管曾经的意向合作伙伴是不是有意放了自己鸽子,这5000万元的损失是无可避免的了。

5000万,对于大部分国人来说都是天文数字。但在人们以往的印象中,对于一向财大气粗的开发商来说,对于有钱的大佬们来说,这无非就是几套一二线城市房子的事,可能也就是毛毛雨。然而,这次,5000万就令3家房企不惜撕破脸,大佬们翻脸的成本真是越来越低了。

 

按照宋都公布的财报数据,这次退地损失的5000万元,约为宋都2020年净利润(3.52亿元)的14%,是2021年一季度净利润的1.36倍。而宋都在2021中国房地产百强企业中排名第78位,祥生和宝龙在这一榜单中的排名分别为26位、41位。

3个月前,杭州地产“一哥”滨江集团老板戚金兴曾对投资者说,滨江最近在杭州集中土地出让中,共获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。

“一哥”尚且如此,遑论杭州其他开发商?

某TOP4房企浙江区域营销负责人曾私下说,在杭州市场,表面上看房企无比风光,销售火爆,但事实上能做到一两个点的利润就相当牛了,如果能做到3个点的利润,那基本上能被同行当做大神膜拜。

杭州很贵,利润很低,但周转快,最能贡献销售业绩。所以,不是杭州的房企不会算账,而是房企们认了这笔账。

有杭州当地房企朋友说,杭州首轮集中供地火爆竞拍过后,拿到地的很高兴,拿不到地的也很高兴。甚至没拿到地的比拿到地的还高兴:“因为拿到地的稍不小心,就得赔

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