独家揭秘微信扫一扫信用卡怎么套出来百强成色不足

在地产圈内，一直存在一个共识，到2020年之后，房企规模加速扩张将接近尾声。随着行业集中度的进一步提升，中小房企的生存空间将进一步被挤压。

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赶在行业的红利末期，有房企却吹响了向“千亿俱乐部”挺进的冲锋号。今年3月，成都房企圣桦集团成立四川、河南、陕西、云南、安徽、湖南、江苏等七大区域公司，正式建立全国区域化平台发展架构，要“上规模、冲千亿”。

圣桦集团成立于2012年，目前多布局在河南周口、濮阳，安徽亳州、湖南株洲等三四线甚至五线城市。当棚改落幕、三四线城市房地产市场趋向降温，这家2019年销售额仅为161.5亿的房企，通往千亿目标的路径在哪？

创业和挖角，蓝光旧将“另起炉灶”

关于圣桦集团的成立，外界有着“创业”和“挖角”的两个版本，但主角都是蓝光集团前总裁季斌。

2011年中，季斌辞任蓝光集团总裁，同期离职的还有时任蓝光集团总经理助理的潘锐，但与潘锐随后转身去了同城房企蓝润地产不同，季斌开始自起炉灶，于2012年7月创立四川圣桦集团。

圣桦集团的多个重要职位均由“蓝光旧将”坐镇，其董事长蒋琳媛曾任蓝光总裁助理、蓝光嘉宝董事长兼总裁，而总裁邓翠祥曾任蓝光工程管理中心负责人，资阳公司总经理马翊萱亦曾在蓝光营销条线任职。

一名不愿具名的知情人士对时代财经透露，圣桦集团为蓝光几位离职高管创建，有些还是蓝光的元老级人物，比如马翊萱曾在蓝光工作多年。“季斌从蓝光总裁之位上离职时，一帮同事一起集资并找了一些风投，从成都周边的小城市开始，在三四线城市拿地做开发。”

“他们的产品和快周转模式还是可以的，但是现在三四线及更小的城市遇到周期性的问题，所以从近两年销售数据看，圣桦集团的规模并不大，但管理层对未来还比较有信心。”上述知情人士称。

不过，亦有消息称，圣桦集团早在2003年便开始介入房地产开发领域。2011年，出身于政界的圣桦集团董事长韩志刚从蓝光挖来大将季斌，并对其委以全面管理地产板块业务的重任。

天眼查信息显示，韩志刚名下多家公司，其中不乏金融机构和投资公司，如雅安雨城惠民村镇银行、蓬安县农村信用合作联社、南充市高坪区农村信用合作联社、四川明峰投资有限责任公司等。

在珠海圣信水星股权投资基金管理有限公司中，韩志刚和季斌出现交集，分别担任该公司董事和董事长，季斌同时为该公司法人。该公司2015年成立，目前已注销。

百强成色不足，冲千亿路在何方？

在关于圣桦集团的公开报道中，韩志刚的“存在感”并不强。圣桦集团官网上的“大事记”显示，圣桦集团起步于2012年，成立之后便迅速拿下三宗大体量地块，是年8月拿下四川省南部县优质地块，9月拿下成都市大邑县150亩土地，10月在河南开封拿下千亩土地，这些地块分别被开发为圣桦时代广场、大邑圣桦城、开封圣桦城。

而与蓝光起步时以商业地产为主类似，圣桦也曾提出“100座圣桦城，100座SHOPPING MALL”的“百城百MALL”规划，战略打法酷似万达，希望商住双轮驱动。不过，它瞄准的是三四线城市，相继进入四川营山县、资阳，陕西汉中、河南商丘、云南昭通等地。

2019年初，圣桦集团第一次跻身中指院发布的“2019中国房地产百强企业”榜单中。在这之前，其以171亿销售额进入中指院《2018中国房地产销售额百亿企业名单》，居该榜单第131位。2019年，其以161.3亿销售额，居该榜单第132位。

不过，圣桦集团“百亿房企”的成色或要打个问号，在克而瑞相关榜单上并未见其踪影。克而瑞2018年、2019年《中国房地产企业销售额排行榜》上，TOP200的权益销售额门槛分别为51亿、58.5亿，而圣桦集团并不在榜。

不止是克而瑞榜单，圣桦集团还缺席亿瀚智库《2018年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单，该榜单以全口径销售额为统计依据，2018年度TOP200的入围门槛是28.5亿。

在过去一轮发展周期中，多家中小房企实现了江湖地位的跃升。尤其在三四线布局的房企，借助棚改的东风，走出让人侧目的势头。如今，棚改渐渐落幕，三四线城市的地产狂欢落下帷幕，多布局在三四线的圣桦集团喊出千亿目标，机会和路径恐怕都要打个问号。

西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，现阶段中小房企冲规模已经比较艰难了。“2016年左右的这一轮楼市大行情，属于爆发式的增长，虽然成就了多家房企的千亿梦想，但也已消耗了很多的楼市购买力。尤其今年再叠加疫情因素，楼市成交量和成交额很难再有大幅度的增长。”

同策咨询研究总监宋红卫亦认为，目前房地产行业市场集中度越来越高，千亿房企份额基本达到30%，在十年不到时间里增长了2倍。头部房企在资金实力、企业信用、抗风险能力等各方面都有绝对优势，非中小房企能抗衡。加上房地产调控常态化，中小房企面临的形势不容乐观。

或许是战略碰壁，圣桦集团“百城百MALL”的计划鲜少再被提及。2019年，其进行战略转型，称要打造集智慧生活社区、健康养老公寓、主题商业中心、运动主题公园、教育资源“五位一体”的“CHD中央幸福区”。而为何做出战略变化，圣桦集团拒绝了时代财经的采访。

黑马的掣肘，维权屡屡上演

宋红卫认为，不可否认眼下还有地产“黑马”跑出，但这需要房企能精准研判城市布局、踩准市场周期，高周转、把资金利用到极致。除了要有融资渠道，还要有投资、研究、销售等各个端口的专业人才支持。

进入三四线城市进行“大盘造城”是圣桦集团开发的特征，这种模式对房企的资金链是个巨大的考验，对成立8年的圣桦集团亦是如此。由于未上市，且缺乏规模背书，高成本的信托资金是圣桦的重要融资渠道。

这在不少项目公司的股权结构中可见一斑。今年4月6日，圣桦集团子公司开封圣桦置业出售周口圣瑞置业25%股权，引入“金主”五矿信托。周口圣瑞置业成立于今年初，出售股权后数日，拿下周口圣桦名城旁边一宗近94亩土地。

而据地产密探报道，圣桦集团汉中项目也离不开五矿信托的支持。2018年8月份，“五矿信托-恒信共筑65号-圣桦汉中集合资金信托计划”成立，总规模1.434亿元，期限12个月。2017年，四川信托向新都圣桦公馆提供了1亿元借款用于项目开发，期限为一年。